PV: Với các cơ sở lưu trú du lịch, như khách sạn, khu nghỉ dưỡng, tỉ lệ công suất buồng phòng ở mức nào sẽ đảm bảo dự án hoạt động tốt, mang về lợi nhuận?  Những con số này có ý nghĩa như nào? Thưa bà.

Bà Lê Mai Khanh: Với bất kì cơ sở lưu trú du lịch nào, khách sạn, khu nghỉ dưỡng từ thành phố đến địa phương thì công suất

buồng phòng phải trên 50% mới đảm bảo việc duy trì hoạt động ổn định. Tất nhiên còn phải tùy vào mức giá buồng phòng mà các cơ sở lưu trú du lịch bán ra vì việc này phụ thuộc vào chất lượng của khách sạn. Mặc dù có thể công suất của họ thấp nhưng chất lượng của họ cao kéo theo giá bán cao thì hoạt động vẫn hiệu quả và mang về lợi nhuận. Nói chung là công suất buồng phòng đạt trên 70% thì cơ sở lưu trú đó hoạt động tốt và mang về lợi nhuận khá.

PV: Bà đánh giá như thế nào về xu hướng phân khúc cơ sở lưu trú 3-5 sao hiện nay tại Việt Nam nói chung?

Bà Lê Mai Khanh: Hiện nay khách du lịch có xu hướng chọn những khách sạn có chất lượng cao, thường là từ 3 sao trở lên. Tuy nhiên không loại trừ những du khách có thu nhập ở mức hạn chế thì vẫn tìm những khách sạn thấp sao hơn. Thực tế hiện nay số lượng khách sạn 3 – 5 sao cũng chỉ có khoảng 1000, trong khi đó trên cả nước có đến 28.000 cơ sở lưu trú du lịch đang hoạt động. Thế thì rõ ràng vẫn có một lượng khách rất lớn chọn khách sạn thấp sao hơn.

PV: Nhìn từ thực tiễn của thị trường lưu trú, theo bà, chủ đầu tư cần "tích hợp" những yếu tố nào để dự án BĐS du lịch có thể đạt được mức công suất buồng phòng từ mức ổn định trở lên?

Bà Lê Mai Khanh: Để dự án bất động sản du lịch có hiệu quả, công suất buồng phòng từ mức ổn định trở lên thì các chủ đầu tư cần nhìn nhận được các vấn đề liên quan đến quy hoạch và xây dựng của địa phương muốn đầu tư và và tránh đầu tư theo xu hướng “đám đông”. Việc đầu tư theo xu hướng đám đông dẫn đến việc nhiều vùng có tiềm năng nhưng chưa được đầu tư trong khi nhiều vùng lại được đầu tư quá nhiều và vào cùng một thời điểm dẫn đến tình trạng thừa phòng và kéo theo công suất buồng phòng giảm đi. Ngay từ đầu, chủ đầu tư cần phải có quy hoạch cụ thể, chi tiết cho từng hạng mục. Phải tính toán sao cho một khu dịch vụ sẽ bao trùm nhiều hạng mục đáp ứng được nhu cầu vui chơi, nghỉ dưỡng và thưởng lãm. Có như vậy thì mới “níu kéo” được du khách sử dụng dịch vụ của mình dài hơi, chi tiêu nhiều… Một đặc điểm hết sức quan trọng nữa đó là các chủ đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ thị trường khách hàng của mình để có thể đồng bộ quy hoạch xây dựng, phát triển dịch vụ theo nhu cầu, đặc tính của đối tượng khách hàng mình nhắm tới trong tương lai.

PV: Theo bà, việc chủ đầu tư có thế mạnh về lữ hành, chủ động nguồn khách sẽ mang lại khác biệt lớn so với chủ đầu tư liên kết doanh nghiệp lữ hành bên ngoài?

Bà Lê Mai Khanh: Không phải chủ đầu tư nào cũng có khả năng điều hành tốt cả 2 mảng khách sạn và lữ hành. Ở Việt Nam hiện nay các chủ đầu tư bất động sản du lịch có thế mạnh về lữ hành không nhiều. Với thế mạnh này thì họ có thể thu hút được nhiều khách du lịch nước ngoài và trong nước hơn bởi họ chủ động được nguồn khách hàng cho mình, đồng thời có những chính sách linh hoạt trong từng thời điểm để từ đó đảm bảo duy trì công suất buồng phòng ổn định.

Ảnh minh họa

Với các chủ đầu tư vừa làm dịch vụ lữ hành vừa khai thác dịch vụ lưu trú và các dịch vụ phụ trợ khác họ sẽ có lợi thế chăm sóc khách hàng ngay từ khi bắt đầu tiếp cận, tư vấn chi tiết các gói dịch vụ một cách đầy đủ và nhanh nhất. Họ sẽ có những chính sách ưu đãi nhằm “níu chân” du khách quay lại với họ theo từng chiến lược cụ thể. Bên cạnh những chính sách chăm sóc khách hàng, chất lượng dịch vụ thì chắc chắn giá thành các dịch vụ trọn gói cũng có những lợi thế riêng. Đây chính là tính dài hơi mà họ đang chiếm ưu thế hơn vì với các chủ đầu tư này chỉ có thể tăng số lượng tệp khách hàng theo từng năm và không ngường mở rộng, nên sẽ luôn có lượng khách hàng ổn định.

PV: Hiện nay, số lượng bất động sản du lịch ra thị trường rất lớn và cũng là kênh đầu tư hấp dẫn hàng đầu. Theo bà, tiềm năng công suất buồng phòng có phải là 1 yếu tố quan trọng mà nhà đầu tư cần phân tích để có được lựa chọn sáng suốt nhất?

Bà Lê Mai Khanh: Công suất buồng phòng chỉ phản ánh tương đối kết quả kinh doanh bởi có những khách sạn công suất rất cao nhưng nếu giá phòng thấp thì hiệu quả kinh doanh không cao nên nếu muốn biết khách sạn có kinh doanh hiệu quả hay không thì phải dựa vào doanh thu của khách sạn.

Đặc biệt phải so sánh các khách sạn cùng hạng sao với nhau thì mới biết được hiệu qua kinh doanh. Khách sạn nào mà doanh thu trên đầu phòng nhiều thì hiệu quả kinh doanh cao hơn, còn công suất chỉ thể hiện được tương đối hiệu quả kinh doanh vì nó còn tùy thuộc vào giá phòng nữa.

Nếu để đầu tư vào một dự án bất động sản du lịch, ngoài yếu tố về pháp lý thì việc phân tích công suất buồng phòng cũng là một trong những yếu tố quan trọng để nhà đầu tư xem xét. Bởi, tỷ lệ công suất buồng phòng sẽ là thước đo để thấy được tình hình hoạt động của dự án đó. Nếu công suất buồng phòng luôn đạt mức trên 50% là đã hoạt động ổn định.

PV: Xin cảm ơn bà về những chia sẻ hữu ích này!

baodulich